對某些商(shāng)業機構的“以房養老”，要高度警惕其中(zhōng)的貓膩。别莫名其妙先是被誘導以房産爲抵押借了一(yī)筆巨款然後被誘導買了不靠譜平台的理财産品，爆雷後房産就沒了。

新型“以房養老”

據《經濟觀察報》3月11日題爲《中(zhōng)安民生(shēng)以房養老項目之疑》報道：一(yī)位拿着與中(zhōng)安民生(shēng)簽署的“資(zī)産養老服務産品”合同的老人對記者表示，從2019年1月起，中(zhōng)安民生(shēng)再沒有給自己的賬戶打過款。他告訴記者，其與中(zhōng)安民生(shēng)合作産品爲一(yī)款叫“月月薪”的産品。“月月薪”的資(zī)産養老時間分(fēn)一(yī)年期、二年期和三年期，一(yī)年期的預期年化收益率爲5%。

如果僅僅是理财産品的利息未支付，那還算不上什麽。葉檀3月18日《一(yī)夜難眠！這些老人被騙走人生(shēng)後一(yī)套房人渣公司應該上315曝曝光！》文章痛斥“中(zhōng)安民生(shēng)做的，不是讓老年人以房養老，而是欺騙老人借高利貸”，直指問題的根本。

老人投入“月月薪”的錢是借來的，是經業務人員(yuán)介紹，以房産作爲抵押與另一(yī)人簽署借款合同所得。借款的月息爲2%，年化24%，并明确規定老人按月還款付息。而後，中(zhōng)安民生(shēng)與老人簽署了一(yī)個協議作爲合同附件，該協議規定由公司代爲支付老人借款的本息。——這些老人很開(kāi)心，感覺反正本息不用自己償還，似乎是零成本。

同時，老人與中(zhōng)安民生(shēng)簽署“資(zī)産養老服務産品”合同，用所得借款直接購買了中(zhōng)安民生(shēng)的“月月薪”。——這些老人更開(kāi)心了，感覺反正本息不用自己償還，似乎是零成本，每月還能白(bái)得一(yī)筆錢（年化5%的利息收益）。那麽風險與可能的陷阱在哪兒呢？

如今老人們不僅拿不到所謂“月薪”，更要面臨失去(qù)房産的人生(shēng)危機。

風險與可能的陷阱

3月10日上午10點，中(zhōng)安民生(shēng)公司總裁李佳豪在國貿大(dà)廳召開(kāi)說明會，對“近日有人造謠公司高管跑路、公司崩盤、被查封”進行了辟謠。李佳豪還承諾“盡早完成轉型升級，解決問題”。從說明會的情況及現有的公開(kāi)消息看，“跑路、崩盤、查封”看起來還沒有，但是“出問題”是真的。

迄今爲止還沒有司法介入，“問題”的性質還無定論，但是所謂“資(zī)産養老”的商(shāng)業模式難以令人信服。按照相關合同、協議的全部約定，中(zhōng)安民生(shēng)總共負擔的年化利息是29%，那麽投資(zī)回報要不低于這個數才能維持下(xià)去(qù)。國内公募基金的回報率在10%以上已經屬于優等生(shēng)了，20%以上堪稱明星基金。中(zhōng)安民生(shēng)如何實現這麽高的投資(zī)收益？

對高額的投資(zī)回報，李總裁的說明會說不清、道不明，而所謂轉型升級也很難指望——轉到哪個型、升到什麽級能快速實現這麽高的投資(zī)收益呢？

值得注意的是，在這類案件中(zhōng)要證明中(zhōng)安民生(shēng)與出借人惡意串通實施詐騙是有困難的。但簽這個合同的人是老人，而不是中(zhōng)安民生(shēng)，一(yī)旦中(zhōng)安民生(shēng)不再支付借款本息，那借錢的老人們就要按照借款合同還這筆巨款的本息；如果還不起，老人們的房産仍然面臨拍賣的危險。

令人感慨的是，“以房養老”在中(zhōng)國宣傳多年，卻沒有讓這些老人意識到：任何正規的“以房養老”都不可能影響老人的終身居住權，這是“以房養老”模式的基本出發點。

真“以房養老”

“以房養老”初出現在荷蘭，是民間自發的個體(tǐ)交易行爲。年輕人購買老年人的住房,并允許他們有生(shēng)之年免費(fèi)或支付象征性的租金繼續居住。這原來完全是民間的個人交易，邏輯也很簡單：老人在不失去(qù)居住權的前提下(xià)獲得房産的投資(zī)回報，年輕人買到低于市場價的房産，而銀行多一(yī)筆按揭業務。後來無論演變爲何種模式，都離(lí)不開(kāi)初版本的核心——老人終身居住。老人不是貸款主體(tǐ)，所以基本上不承擔風險。與正常按揭購房相比，年輕人唯一(yī)增加的風險是時間成本不可控，這對市場分(fēn)散的個人投資(zī)影響并不大(dà)。

但是，大(dà)規模的資(zī)本運作就不是那麽簡單了。對機構投資(zī)者而言，老人終身居住帶來的時間成本就是資(zī)金成本，機構投資(zī)者對這種不可控的風險興趣缺缺，除非政府給予扶持。

比如說美國，市場自發的反向按揭出現于1960、1970年代，僅有零星的業務操作。直到《1987國家住房法案》通過後才呈現規模發展，根據該法案規定，聯邦政府聯邦住房管理局向貸款金融機構發放(fàng)的住房權益轉換抵押貸款(HECMs)貸款實行擔保。而率先成功将HECMs證券化推向二級市場的是房利美——這是一(yī)家政府扶持企業，可以獲得成本低廉的聯邦資(zī)金，又(yòu)有聯邦政府的信用背書(shū)，才玩得起長債短借。

日本“以房養老”制度的福利性質更爲明顯，由地方政府參與融資(zī)并制定審核标準，對申請人的條件要求相當苛刻。以東京爲例，申請人的年齡必須在65歲以上，要居住在自己持有産權的住宅中(zhōng)，且不能有子女同住。申請人家庭的人均收入要在當地的低收入标準之下(xià)，已經申請低保等福利政策的家庭不能享受這項政策。此外(wài)，申請人持有産權的房屋必須是土地價值在1500萬日元以上的獨門獨戶建築，集體(tǐ)住宅是不可以申請的。

各國“以房養老”模式的普及程度各不相同，總體(tǐ)來講都很有限。盡管有立法大(dà)力支持，美國在“兩房”危機爆發前夕的2007年一(yī)年發放(fàng)的HECMs也不過107388份，也談不上很主流。日本的申請條件如此苛刻，适用人群比例低至忽略不計。至于房市溫吞的德國，至今也沒有形成規模市場。

唯一(yī)的例外(wài)是英國，英國金融服務管理局主持的“以房養老”項目頗受歡迎。國家養老金不足困擾英國多年，老人每周領取的國家養老金僅相當于兩天左右的法定低日薪，無法維持寬裕的生(shēng)活，“以房養老”多少有些迫于無奈。

在發達國家“以房養老”雖然有市場化運作的形式，其實還是公立福利制度的一(yī)部分(fēn)，離(lí)不開(kāi)政府扶持。而且，正常情況下(xià)隻是主流養老方式的補充，在保障老人終身居住權的前提下(xià)讓老人獲得養老資(zī)金。

總之，對某些商(shāng)業機構的“以房養老”，要高度警惕其中(zhōng)的貓膩，看看有沒有失去(qù)房産的風險，别莫名其妙先是被誘導以房産爲抵押借了一(yī)筆巨款然後被誘導買了不靠譜平台的理财産品，爆雷後房産就沒了。而且，中(zhōng)國老人重視房産代際傳承的觀念并不能屏蔽不良機構啖以高利的誘惑。家人和社會工(gōng)作者務必要警惕老人踏入陷阱——與動辄百萬的房産相比，高價保健隻算是小(xiǎo)打小(xiǎo)鬧。